hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay đều bị vô hiệu. Theo đó, Nhà nước đã có những quy định "nới lỏng" thời hạn hợp thức hóa các giao dịch này, cụ thể: - Năm 2007, người dân được hợp thức Khái niệm hợp đồng, chấm dứt hợp đồng Theo Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Chấm dứt hợp đồng dân sự có thể hiểu là việc kết thúc, ngừng việc thực hiện các thỏa thuận mà các bên đã đạt được khi giao kết hợp đồng. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, gia đình bạn có căn cứ để khởi kiện ra Tòa Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 188 và Điều 191. Điều kiện với quyền sử dụng đất là đối tượng của Hợp đồng chuyển quyền - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nếu như người sử dụng đất nói chung có các quyền quy định tại Điều 166 thì quyền của Có thể nói, dù ở vào giai đoạn lịch sử nào của đất nước, Quốc hội cũng đều thể hiện rõ chức năng "cơ quan đại biểu cao nhất của nhân dân, cơ quan quyền lực nhà nước cao nhất", "cơ quan duy nhất có quyền lập hiến và lập pháp",v.v.. Hợp đồng số; Chuyển đổi số Công ty sản xuất A nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn (quyền sử dụng đất hợp pháp) từ công ty B. Các chi phí phát sinh liên quan tới quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng từ công ty B là: Nguyên giá TSCĐ vô hình Vay Tiền Home Credit Online Có An Toàn Không. Ami Law Firm xin giới thiệu với quý khách hàng, các Luật sư đồng nghiệp, những người hành nghề luật tổng hợp 30 Bản án Tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu & Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Chúng tôi chọn lọc, tóm tắt những nội dung tinh yếu nhất để mô tả chung, khái quát về nội dung liên quan để tiện cho việc tra cứu, học liệu, tham khảo sau này. A. NHỮNG BẢN ÁN TUYÊN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ký trước mặt người chứng thực nên vô hiệu Chuyển nhượng đất sau khi có Bản án/Quyết định của Tòa án. Hợp đồng vô hiệu, đất vẫn bị kê biên Hợp đồng hoán đổi quyền sử dụng đất vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2002 vô hiệu do không được công chứng, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất vô hiệu. Chuyển nhượng đất không đủ diện tích tối thiểu cấp sổ. Hợp đồng không thể hiện số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do một phần đất đã được chuyển nhượng cho người khác Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do đất không đủ điều kiện tách thửa Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do đất không đủ điều kiện tách thửa 2 Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc. Cấp sơ thẩm xác định tranh chấp quyền sử dụng đất là sai Hợp đồng chuyển nhương năm 1994 thiếu thành viên hộ. Không được công chứng, không ghi tứ cận, số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ Hợp đồng chuyển nhượng công chứng vô hiệu do giả tạo, che dấu hợp đồng vay Hợp đồng vô hiệu về hình thức theo BLDS 2005 Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu Hợp đồng ủy quyền năm 2011 lúc đất đã bị thu hồi. Hợp đồng chuyển nhượng năm 2013 khi đất đã được trả lại. Hợp đồng vô hiệu B. NHỮNG BẢN ÁN TUYÊN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ HIỆU LỰC Công nhận hợp đồng do đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ Công nhân hợp đồng do đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ 2 Sổ ghi đất của hộ nhưng xác định lại là đất của vợ chồng Chuyển nhượng đất hộ gia đình. Chưa quá 2/5 tài sản, người trong hộ hưởng lợi ích mà không phản đối nên Hợp đồng có hiệu lực Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản bằng giấy viết tay năm 1996. Không vô hiệu Chuyển nhượng bằng giấy tay năm 2000 không vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng năm 1999 không được công chứng, đất chưa được cấp sổ. Cần xác minh thêm để công nhận Hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng năm 1999 thiếu thành viên trong hộ, không có số tờ, số thửa, giá chuyển nhượng. Bên mua được cấp sổ do sử dụng ổn định nên Tòa không tuyên Hợp đồng vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng bằng lời nói, đã xây nhà kiên cố. Không tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay năm 2000 được công nhận do các bên đã giao nhận đủ đất/vàng Hủy án do Tòa án hủy hợp đồng và giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu khi đương sự không yêu cầu Hợp đồng chuyển nhượng ghi diện tích thấp hơn diện tích thực tế sử dụng. Căn cứ diện tích thực tế để công nhận hợp đồng Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khi đương sự có nghĩa vụ phải thi hành Giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế Hợp đồng chuyển nhượng trước khi có Bản án/quyết định của Tòa án. Giao dịch hợp pháp C. TUYỂN TẬP KHÁC CÙNG NỘI DUNG 30 Thông báo rút kinh nghiệm của Viện Kiểm Sát về Tranh chấp quyền sử dụng đất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuyển tập các bản án về Hợp đồng đặt cọc vô hiệu & Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực Luật sư Phạm Ngọc Hải tổng hợp Địa chỉ Tầng 5 Tòa nhà Vĩnh Trung Plaza, 255 -257 Hùng Vương, phường Vĩnh Trung, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng. Số điện thoại 0941 767 076 Email amilawfirmdn Website TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH BẢN ÁN 08/2021/DS-PT NGÀY 20/10/2021 VỀ TRANH CHẤP YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU Ngày 20 tháng 10 năm 2021 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 125/2021/TBTL-DS ngày 14 tháng 5 năm 2021 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2021/DS-ST ngày 08 tháng 4 năm 2021 của Toà án nhân dân thành phố Q, tỉnh Bình Định, bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 13/2021/QĐXXPT-DS ngày 05 tháng 10 năm 2021, giữa các đương sự - Nguyên đơn Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1975 có mặt. Trú tại Số 34 đường Q, tổ 1, phường A, thị xã K, tỉnh G. - Bị đơn 1. Ông Tô Văn T, sinh năm 1962 vắng mặt. 2. Bà Nguyễn Thị D, sinh năm 1965 có mặt. Đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Tô Văn T Bà Nguyễn Thị D Văn bản ủy quyền ngày 12/5/2020 có mặt. Cùng trú tại Xóm 1, thôn L, xã Ph, thành phố Q, tỉnh Bình Định. - Người làm chứng 1. Ông Lương Văn B, sinh năm 1964 vắng mặt. Trú tại Số 32 đường H, phường A, thị xã K, tỉnh G. 2. Anh Nguyễn Văn C, sinh năm 1988 vắng mặt. Trú tại Xóm 2, thôn T, xã P, thành phố Q, tỉnh Bình Định. - Người kháng cáo Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H, trong vụ án. NỘI DUNG VỤ ÁN Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H, trình bày Ngày 26/4/2019 Bà và vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D, có lập giấy hợp đồng mua bán đất vườn thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 diện tích 878m2, thời hạn sử dụng tháng 01 năm 2015 đã gia hạn đến tháng 01 năm 2065; giá bán đồng. Bà đã đưa trước đồng, số tiền còn lại thanh toán sau khi làm xong giấy tờ trong thời gian 60 ngày, thỏa thuận miệng người trực tiếp làm giấy tờ là bên vợ chồng ông T bà D. Tháng 5 năm 2019 Bà đến UBND xã P hỏi thăm, được biết không thể làm đủ diện tích từ 878m2 lên 1360m2 được nhưng Bà không có gặp bà D để giải quyết mà đến tháng 9 năm 2019 Bà gửi đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Tại phiên Tòa, Bà xác định số tiền đặt cọc mua đất vợ chồng ông T bà D là nguồn tiền riêng của Bà; việc ghi hợp đồng mua bán đất vườn là cách ghi dân dã do Bà không hiểu pháp luật, thực tế theo ý chí của Bà là hợp đồng đặc cọc vì trên hợp đồng thể hiện ghi rõ số tiền giao dịch, số tiền giao trước đồng là tiền đặt cọc. Nay bà yêu cầu vợ chồng ông T bà D trả tiền cọc đồng và phạt cọc đồng, tổng cộng đồng. Ngoài ra không yêu cầu gì khác. Bị đơn bà Nguyễn Thị D, trình bày Thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 diện tích 878m2 loại đất vườn, thời hạn sử dụng tháng 01 năm 2015 đã gia hạn đến tháng 01 năm 2065 và được UBND huyện T Nay là thôn L, xã P, thành phố Q, tỉnh Bình Định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0049 QSDĐ/K14 ngày 29/9/2004 cho vợ chồng ông Tô Văn T và bà Nguyễn Thị D. Ngày 26/4/2019 vợ chồng Bà và bà H có lập giấy hợp đồng mua bán đất vườn thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 diện tích 878m2, giá bán đồng. Bà H đã đưa trước số tiền đồng, số tiền còn lại thanh toán sau khi làm xong giấy tờ trong thời gian 60 ngày, người trực tiếp làm giấy tờ là bên bà H; nội dung tứ cận theo hợp đồng mua bán đất vườn ngày 26/4/2019. Hợp đồng mua bán do chồng bà H là ông B viết; thỏa thuận miệng người làm giấy tờ là bà H vì vợ chồng Ông Bà ít học nên không biết thủ tục tách thửa. Thời gian làm sổ 60 ngày, từ ngày 26/4/2019 đến tháng 6 năm 2019. Trong thời gian này vợ chồng Bà không nhận bất cứ ý kiến trao đổi nào từ bà H về thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên. Đột nhiên, vợ chồng Bà nhận giấy báo của Tòa án với nội dung bà H khởi kiện vợ chồng Bà. Tại phiên tòa, Bà thừa nhận hợp đồng mua bán đất vườn lập ngày 26/4/2019 là hợp đồng đặt cọc như lời khai bà H nhưng vợ chồng Bà không đồng ý trả số tiền cọc đồng và tiền phạt cọc theo yêu cầu của bà H. Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2021/DS-ST ngày 08 tháng 4 năm 2021 của Toà án nhân dân thành phố Q, tỉnh Bình Định. Tuyên xử Bác toàn bộ đơn khởi kiện bà Nguyễn Thị H yêu cầu vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D trả tiền cọc đồng và phạt cọc đồng, tổng cộng đồng vì không phù hợp theo quy định pháp luật. Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các bên đương sự. - Ngày 19/4/2021 nguyên đơn bà Nguyễn Thị H, kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm yêu cầu xác định lại quan hệ tranh chấp, tuyên hợp đồng mua bán đất vườn ghi ngày 29/6/2019 vô hiệu, buộc vợ chồng bà D phải trả cho bà H đồng. Tại phiên Tòa phúc thẩm nguyên đơn không rút đơn khởi kiện đồng thời giữ nguyên kháng cáo với nội dung như trên. Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu Trong quá trình tố tụng, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng; đồng thời đề nghị HĐXX không chấp nhận nội dung kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định [1] Về nội dung Xét nội dung kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H, thấy rằng [ Về quan hệ pháp luật Án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là không đúng; bỡi lẽ Theo “Hợp đồng mua bán đất vườn” lập ngày 26/4/2019 giữa bà Nguyễn Thị H và vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D, có nội dung thể hiện là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là hợp đồng đặt cọc. Khi hai bên ký kết hợp đồng bà H giao trước cho vợ chồng ông T bà D số tiền đồng, mục đích là để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng trong thời hạn 60 ngày. Mặc khác, đơn kháng cáo ngày 19/4/2021 của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H thì bà H yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Như vậy, theo nội dung thể hiện trong hợp đồng, căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ và lời trình bày của các bên đương sự tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, Hội đồng xét xử sửa quan hệ pháp luật của vụ án là “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”. [ Thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 có diện tích 878m2 loại đất vườn tại thôn L, xã P, huyện T, tỉnh Bình Định Nay là thôn L, xã P, thành phố Q, tỉnh Bình Định đã được UBND huyện T, cấp quyền sử dụng đất cho hộ ông Tô Văn T và bà Nguyễn Thị D tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0049 QSDĐ/K14 ngày 29/9/2004. Theo biên bản xác minh ngày 14/7/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Q BL32 thì tại thời điểm cấp đất cho hộ gia đình ông T bà D, có 05 nhân khẩu gồm Ông Tô Văn T, bà Nguyễn Thị D và ba người con là chị Tô Thị Ngọc H1, anh Tô Quý Tr và anh Tô Quý Tr1. Như vậy, thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 nói trên là tài sản chung của 05 người gồm vợ chồng ông T bà D và ba người con là chị H1, anh Tr và anh Tr1 nhưng trong “Hợp đồng mua bán đất vườn” ngày 26/4/2019 không có chữ ký của bên chuyển nhượng đất là chị H1, anh Tr và anh Tr1. Mặc khác, hình thức của “Hợp đồng mua bán đất vườn” lập ngày 26/4/2019 giữa vợ chồng ông T bà D và bà H không tuân thủ về hình thức, không có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, không phù hợp với quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 117, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, hợp đồng này vô hiệu do không tuân thủ về hình thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và giải quyết nội dung vụ án theo hướng tranh chấp tiền cọc là không đúng bản chất vụ việc. [ Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét chấp nhận kháng cáo của bà H, sửa Bản án sơ thẩm theo hướng nhận định tại mục [ và [ [ Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu Tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Trong vụ việc này bà H đã giao đồng cho vợ chồng ông T bà D; ông T bà D chưa giao đất cho bà H. Do đó, buộc ông T bà D phải giao trả lại cho bà H số tiền đồng là phù hợp. [2] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị. [3] Ngoài ra, trong vụ án này lẽ ra phải đưa các con của ông T bà D là chị Tô Thị Ngọc H1, anh Tô Quý Tr và anh Tô Quý Tr1 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, nhưng xét thấy bản chất của vụ việc là tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H với vợ chồng ông T bà D vô hiệu; hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chị H1, anh Tr và anh Tr1 nên không cần thiết phải đưa các anh chị nói trên vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. [4] Án phí dân sự sơ thẩm Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D, phải chịu đồng tiền án phí không có giá ngạch và đồng tiền án phí có giá ngạch. [5] Án phí dân sự phúc thẩm Kháng cáo của bà Nguyễn Thị H được chấp nhận nên bà H không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm. [6] Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định, phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm là không phù hợp với nhận định của Tòa. Vì các lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH Căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Căn cứ các Điều 117, Điều 122, Điều 129, Điều 131, Điều 500 và Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; điểm b khoản 3 Điều 27, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử 1. Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị H. 2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2021/DS-ST ngày 08 tháng 4 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Q, tỉnh Bình Định. 3. Xác định lại quan hệ pháp luật trong vụ án là “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”. 4. Tuyên bố “Hợp đồng mua bán đất vườn” lập ngày 26/4/2019 giữa bà Nguyễn Thị H và vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D đối với thửa đất số 10, tờ bản đồ 16, diện tích 878m2 tại thôn L, xã P, huyện T, tỉnh Bình Định Nay là thôn L, xã P, thành phố Q, tỉnh Bình Định, vô hiệu. 5. Buộc vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D phải trả lại cho bà Nguyễn Thị H đồng Bốn mươi lăm triệu đồng tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 6. Về chi phí tố tụng và án phí Chi phí giám định Bà Nguyễn Thị H phải chịu chi phí giám định đồng đã nộp xong. Về án phí dân sự sơ thẩm Vợ chồng ông Tô Văn T và bà Nguyễn Thị D, phải chịu đồng tiền án phí không có giá ngạch và đồng tiền án phí có giá ngạch. Án phí dân sự phúc thẩm Bà Nguyễn Thị H không phải chịu. Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị H số tiền đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0007639 ngày 02/3/2020 và số tiền đồng theo biên lai thu số 0002370 ngày 19/4/2021 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Q. 7. Về nghĩa vụ thi hành án Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án, hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả khác khoản tiền hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự. Nguồn Điển hình, thực trạng cho vay tiền rồi làm hợp đồng mua bán nhà, đất giả tạo để đảm bảo khoản vay hoặc muốn trốn tránh nghĩa vụ trả nợ mà lập các hợp đồng giả tạo nhằm tẩu tán tài sản. Vậy giao dịch đó phải chịu hậu quả pháp lý như thế nào?Giao dịch dân sự được hiểu là hành vi pháp lý đơn phương hoặc hợp đồng nhằm làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên. Điển hình như tại Bản án 05/2019/DS-PT ngày 15/01/2019 về yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, theo đó“ Ông Lê Minh H, bà Huỳnh Thị G và bà Võ Thị L có tham gia góp hụi và nợ bà L số tiền đồng. Bà đã khởi kiện ngày 05-5-2017 và được Tòa án nhân dân huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh đã giải quyết bằng Bản án số 27/2017/DS-ST ngày 30 tháng 6 năm 2017 buộc quyết định bà G và ông H có nghĩa vụ trả cho bà số tiền nêu đã yêu cầu thi hành án nhưng bà G, ông H không tự nguyện thi hành án và cơ quan thi hành án thông báo là vợ chồng ông H, bà G không có tài sản để thi hành án. Vợ chồng ông H, bà G có nhà, đất tọa lạc tại ấp GN, xã PL, huyện TrB, tỉnh Tây Ninh nhưng đã chuyển nhượng cho ông Huỳnh Văn Đ là anh ruột của bà G vào ngày 19-01-2017. Theo bà L, hợp đồng này chỉ là giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà vì vợ chồng ông H, bà G vẫn sinh sống trên nhà đất này, ông Đ rất khó khăn về kinh tế nên không thể có tiền để chuyển nhượng đồng xét xử nhận thấy, năm 2017, vợ chồng ông H, bà G có nợ tiền ngân hàng và nhiều người, tổng cộng lên đến khoảng 8 tỷ đồng. Ông S khởi kiện bà G, ông H được tòa án thụ lý vào ngày 13/01/2017 thì ngày 19/01/2017 bà G, ông H chuyển nhượng nhà đất cho anh ruột là ông Đ. Bà G, bà L, ông S đều xác nhận bà G nợ tiền hụi, tiền vay của bà L, ông S trước khi chuyển nhượng nhà đất thuộc thửa số 322, tờ bản đồ số 10, đất tọa lạc tại ấp GN, xã PL, huyện TrB, tỉnh Tây Ninh cho ông Đ. Tuy nhiên, bà G, ông H không dùng số tiền có được từ việc chuyển nhượng đất để trả cho bà L, ông S mà lại trả nợ cho người khác chưa khởi kiện nhưng cũng không có chứng cứ chứng minh đã trả cho ai”.Tòa án đã tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Minh H, bà Huỳnh Thị G đối với ông Huỳnh Văn Đ ngày 19/01/2017 là giả tạo và tuyên bố vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 124 Bộ luật Dân sự. Theo quy định của pháp luật tại Điều 124 và Điều 131 của Bộ luật dân sự 2015 thì“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy chứng minh được giao dịch nào đó là giả tạo thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu theo quy định pháp luật. Nhưng trên thực tế để chứng minh giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ thì không hề đơn giản và phụ thuộc nhiều vào chính chủ nợ vì thường tòa án ít khi xem xét đến việc con nợ trước đó có những tài sản gì hay họ mới bán tài sản gì không. Ở trường hợp trên chính sự nghi ngờ của chủ nợ đã giúp bà điều tra, phát hiện ra việc con nợ của mình lập giao dịch giả tạo từ trước từ đó bà mới khởi kiện ra tòa để tuyên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông H, bà G và ông Đ là vô hậu quả pháp lý Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Các bên đương sự có liên quan đến các giao dịch mua bán căn nhà bị tuyên là vô hiệu có quyền khởi kiện bằng vụ kiện khác để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đây là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email info THS. LÊ VĂN QUANG – Trưởng phòng 9, Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước Thực tiễn giải quyết các vụ án, vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CNQSDĐ không có công chứng, chứng thực trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành vẫn còn nhiều bất cập. Trong phạm vi bài viết này tác giả nêu lên những vướng mắc, bất cập để bạn đọc cùng trao đổi nhằm hoàn thiện các quy định về pháp luật. Quy định của pháp luật Bộ luật Dân sự BLDS năm 2015 quy định hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Có hai trường hợp giao dịch được coi là không tuân thủ về hình thức, đó là văn bản giao dịch không đúng quy định của pháp luật và văn bản giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Theo đó, giao dịch dân sự đã được xác lập giữa các bên, trước hết, phải được thể hiện bằng văn bản và trường hợp giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử cũng được coi là giao dịch bằng văn bản khoản 1 Điều 119 BLDS năm 2015[1]. Ngoài ra, điều kiện để văn bản không tuân thủ về hình thức được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó là, Điều 129 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự do không tuân thủ về hình thức “1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Tuy nhiên, việc xác định như thế nào cho chính xác một hoặc các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ sẽ gặp khó khăn trong thực tế. Bởi vì, trong thực tế không phải việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó đương nhiên có hiệu lực. Cụ thể là, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, sau khi xem xét đầy đủ các điều kiện của giao dịch như đã nêu trên thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Bởi vì, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Như vậy, thông thường hợp đồng CNQSDĐ không tuân thủ các quy định về việc công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định thì hợp đồng CNQSDĐ phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì vẫn còn 02 trường hợp ngoại lệ, mà các bên CNQSDĐ không cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực giấy viết tay hoặc hợp đồng đánh máy nhưng không công chứng hoặc chứng thực mà vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy Chứng nhận, cụ thể Theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định Có 02 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Giấy Chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể Sử dụng đất do nhận CNQSDĐ trước ngày 01/01/2008; sử dụng đất do nhận CNQSDĐ từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy Chứng nhận không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Như vậy, trong trường hợp CNQSDĐ hoặc giao dịch khác chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một loại giao dịch dân sự cụ thể mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ điều kiện sau “Được xác lập bằng văn bản; một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất; bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó”. Như vậy, vẫn còn có trường hợp CNQSDĐ không công chứng nhưng vẫn được cấp Giấy Chứng nhận. Nhưng trong hai trường hợp nêu trên chỉ quy định trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật chứ không quy định khi Tòa án thụ lý, giải quyết mà các bên yêu cầu thì Tòa án công nhận hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực hoặc hướng dẫn trong trường hợp hợp đồng CNQSDĐ được xác lập bằng văn bản; một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì các bên yêu cầu thì Tòa án công nhận hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực, dẫn đến trong thực tiễn giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bằng giấy viết tay trước ngày Luật Đất Đai năm 2013 có hiệu lực không công chứng, chứng thực nhưng vẫn còn có cách hiểu và nhận thức khác nhau dẫn đến các Thẩm phán giải quyết các vụ án, vụ việc tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ còn áp dụng pháp luật một cách tùy tiện không đúng pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự và đây cũng là nguyên nhân phát sinh khiếu kiện làm kéo dài thời gian giải quyết vụ án. Tình huống pháp lý Tác giả đưa ra một tình huống pháp lý Ngày 26/8/2004, bà Nguyễn Thị L, lập hợp đồng CNQSDĐ với ông Nguyễn Văn B hợp đồng bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và không có sự đồng ý của các con bà L với nội dung bà Nguyễn Thị L chuyển nhượng cho ông B thửa đất diện tích 150m2 với giá thửa đất nằm trong diện tích 2000m2, tọa lạc tại xã L, huyện B. Đất đã được Uỷ ban nhân dân UBND huyện B cấp Giấy CNQSDĐ cho hộ bà Nguyễn Thị L hộ bà L có 07 người con khi chuyển nhượng thì có 5 người con đã lập gia đình ra ở riêng nhưng chưa tách hộ khẩu, còn 2 người con đang còn ở chung với bà L. Bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất. Tuy nhiên, từ khi nhận đất cho đến nay ông B để đất trống, không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Năm 2017 bà L chết không để lại di chúc. Đến năm 2018, ông Nguyễn Văn B đến phát dọn phần đất nhận chuyển nhượng của bà L để làm nhà ở thì phát sinh tranh chấp giữa ông Nguyễn Văn B với 7 người con của bà Nguyễn Thị L. Ông B khởi kiện yêu cầu 7 người con của bà L là người thừa kế phải tiếp tục thực hiện hợp đồng tách phần diện tích 150m2 của ông B đã nhận chuyển nhượng của bà L cho ông B. Các con của bà L cho rằng, thời điểm bà L lập hợp đồng CNQSDĐ cho ông B các con của bà L không biết và không ký hợp đồng, vì thửa đất này cấp cho hộ gia đình và hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B và bà L chỉ là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực nên không đồng ý và đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B vô hiệu. Qua vụ việc nêu trên hiện đang có nhiều quan điểm không thống nhất về đường lối giải quyết vụ án. Quan điểm thứ nhất cho rằng, ngày 26/8/2004, ông Nguyễn Văn B đã lập hợp đồng nhận CNQSDĐ với bà Nguyễn L, tuy hợp đồng chỉ là giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực các bên đã giao nhận tiền, và giao nhận đất. Trong một thời gian dài các con của bà L đều biết không có phản đối. Nên cần phải căn cứ Điều 615 BLDS năm 2015; Điều 131, 133, 137, 139, 400, 705, 707 BLDS năm 1995; Điều 127, Điều 136 Luật Đất đai năm 2003; Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai gọi tắt là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự gọi tắt là Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn B. Buộc 7 người con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/8/2004 giấy viết tay giữa bà L với ông B. Quan điểm thứ hai cho rằng, thửa đất 150m2 mà ông B nhận chuyển nhượng của bà L nằm trong tổng diện tích 2000m2 đất đã được UBND huyện B cấp Giấy CNQSDĐ năm 1999 cấp cho hộ gia đình bà L. Tuy các bên CNQSDĐ đã giao nhận tiền, giao nhận đất, nhưng ông B cũng không có canh tác trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất và hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L và ông B chỉ là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực; thời điểm các bên lập hợp đồng là sau ngày 01/7/2004 nên không thể áp dụng Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP để chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn B. Buộc 7 người con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/8/2004 giấy viết tay giữa bà L và ông B mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu thì mới đúng bản chất vụ việc. Bởi vì, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B không có công chứng, chứng thực theo quy định là vi phạm các Điều 400, Điều 691 BLDS năm 1995; điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003. Về nội dung mặc dù thời điểm các bên CNQSDĐ đã giao tiền và giao đất nhưng ông B không có canh tác trồng cây hoặc làm nhà trên đất. Tuy các con của bà L biết nhưng không phản đối. Nên không thể căn cứ điểm tiểu mục Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP để công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L. Quan điểm của tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai, bởi lẽ, phần diện tích đất 150m2 nằm trong diện tích đất 2000m2, Giấy Chứng nhận do UBND huyện B cấp năm 1999 cho hộ gia đình bà L. Tuy nhiên, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B đã giao nhận đất, giao nhận tiền và các con của bà L đều biết không có phản đối. Sau khi nhận đất ông B không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Nhưng ý kiến thứ nhất lại cho rằng, cần căn cứ điểm tiểu mục Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP và Điều 146 Nghị định số 81/2004/NĐ-CP để công nhận hợp đồng CNQSDĐ đất giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L là không đúng. Bởi vì, điểm tiểu mục Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP quy định “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm và điểm tiểu mục mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”. Như vậy, đây chỉ là hướng dẫn về trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vi phạm 2 điều kiện về Giấy CNQSDĐ và điều kiện hợp đồng được lập thành văn bản nhưng chưa được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Chỉ áp dụng trong trường hợp như “Hợp đồng giữa ông B với bà L tuy không được công chứng, chứng thực nhưng sau khi ông B nhận đất đã trồng cây lâu năm hoặc làm nhà ở trên đất”. Nhưng trong trường hợp này hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B với bà L đã vi phạm mục tiểu mục mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP không có công chứng, chứng thực. Sau khi nhận đất ông B cũng không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Do đó, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B và bà L đã vi phạm điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003, Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Điều 10, 11 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 27/3/1999 của Chính phủ quy định về CNQSDĐ gọi tắt là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP. Điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 quy định“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chức thực của Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất”. Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền… Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Điều 10 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm “1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Mẫu số 2 ban hành kèm theo Nghị định này; 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn……..”. Điều 11 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất “ 1. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó. 2. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do. 3. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng và trình ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. 4. Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được chuyển nhượng vào mục 2 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5. Sau khi được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật…”. Như vậy, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L chỉ có giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực là vi phạm điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003, Điều 691, 692 BLDS năm 1995 và Điều 10, 11 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP. Do vậy, không thể tuyên công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B với bà L ngày 26/08/2004 thể hiện bằng giấy sang nhượng đất viết tay đối với diện tích 150m2­­­­­­­. Bởi vì, hợp đồng CNQSDĐ đã vi phạm pháp luật, các bên đều có lỗi nên cần phải tuyên vô hiệu. Kiến nghị Từ những vướng mắc nêu trên trong thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ và tranh chấp đất hiện nay ngay càng gia tăng và phức tạp, vẫn đang có nhiều trường hợp sang nhượng QSDĐ chỉ có giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và qua nhiều người, nhiều thời kỳ. Nhưng hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể đối với Điều 129 BLDS năm 2015; khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trong các trường hợp tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ mà không có công chứng, chứng thực. Tác giả đề nghị Hội đồng thẩm phán TANDTC có văn bản hướng dẫn giải quyết các trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giấy viết tay, qua nhiều thời kỳ thì giải quyết như thế nào nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của công dân, bảo vệ quyền con người./. SOURCE Tạp chí điện tử Tòa án nhân dân Trích dẫn từ Filed under 1. SỬA ĐỔI BLDS 2005, 5. Quan điểm của Tòa án và về Tòa án, Giao dịch - Đại diện - Thời hiệu, Hợp đồng, LUẬT ĐẤT ĐAI & KINH DOANH BĐS TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN BẢN ÁN 01/2021/DSST NGÀY 24/02/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ngày 24 tháng 02 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 21/2020/TLST-DS ngày 06 tháng 10 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 40/2020/QĐXXST-DS ngày 17 tháng 12 năm 2020, giữa các đương sự Nguyên đơn Ông Nguyễn Văn P, sinh năm 1954; Địa chỉ Xóm Bá Vân 4, xã B, Tp Sông Công, Thái Nguyên Bị đơn 1. Ông Chu Quang T, sinh năm 1964; 2. Bà Vũ Thị Ph, sinh năm 1960. Đều trú tại Xóm B4, xã B, Tp Sông Công, Thái Nguyên Ông P, bà Ph có mặt, Ông T vắng mặt lần thứ hai tại phiên tòa NỘI DUNG VỤ ÁN Tại đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn ông Nguyễn Văn P trình bày Tháng 3 năm 2013, ông có mua của vợ chồng ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph ở tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, Thái Nguyên 269m2 đất trong đó có 84m2 đất ONT và 185m2 đất CLN tại thửa số 364, tờ bản đồ 109-I theo giấy chứng nhận QSD đất số AQ 118796 do UBND thị xã Sông Công cấp ngày 27/7/2009 với giá chuyển nhượng là Tám triệu đồng chẵn. Ông đã giao đủ tiền và vợ chồng ông T, bà Ph đã nhận đủ tiền. Ngày 15/9/2013, ông đã tiến hành xây các công trình trên đất gồm 01 nhà ở có diện tích là 36m2, giá tiền là 01 bếp có diện tích là 12m2, giá tiền là 01 giếng khoan có máy bơm là lắp đường điện và mua dây điện hết Khi xây dựng ông có báo với địa chính xã Bình Sơn và xã đã cử người đến đo vẽ trích lục bản đồ, làm hợp đồng chuyển nhượng, kê tờ khai nộp lệ phí trước bạ theo quy định, vợ chồng ông P đều biết và nhất trí ký tên vào hợp đồng. Nhưng khi đi làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận thì được biết giấy chứng nhận QSD đất của gia đình ông T đang được gửi tại Ngân hàng NN&PTNT chi nhánh Sông Công nên thủ tục không hoàn tất được. Năm 2016, ông T và bà Ph lấy được giấy chứng nhận QSD đất ra khỏi ngân hàng nhưng không tạo điều kiện cho ông làm thủ tục đăng ký QSD đất như đã thỏa thuận, nên ông đã tiến hành xây tường rào bao quanh 269m2, hết số tiền Năm 2018, ông tiếp tục đến gặp vợ chồng ông T, bà Ph để thương lượng nhưng không thành, nên ông đã trao đổi với ông T bà Ph, là sẽ không mua đất của ông bà nữa và yêu cầu ông T bà Ph có trách nhiệm trả cho ông số tiền là đây là tiền đất và giá trị các công trình ông đã xây trên đất và một khoản bồi thường thiệt hại, nhưng ông T và bà Ph không nhất trí mà chỉ đồng ý trả ông Nay ông không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với vợ chồng ông T nữa, ông đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu; bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm hợp đồng gây ra là Tại bản tự khai, các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án cũng như tại phiên tòa, bị đơn ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph trình bày Năm 2013 ông P có hoàn cảnh gia đình rất khó khăn, ông P phải đi ở nhờ nhà người cháu của ông bà, nhưng do không ở được nên vợ chồng ông bà thương tình có nói với ông P “ ông đến gia đình tôi, vợ chồng tôi đất rộng nên cho ông ở nhờ trên đất khoảng 200m2 để làm nhà tạm mà ở”. Bà Ph có nói với ông P anh đưa cho vợ chồng tôi đồng đến để lấy làm tin, nhưng ông P nói như thế là không thoải mái. Sau đó ông T có nói là thế thì đưa cho chúng tôi khoảng đến Ông P đồng ý và đến ở tại đất của vợ chồng ông bà và giao cho vợ chồng ông bà số tiền là có viết một tờ giấy biên nhận, ông P có đọc qua cho vợ chồng ông bà nghe nhưng vì thời gian đã lâu nên vợ chồng ông bà không nhớ nội dung, sau đó vợ chồng ông bà có ký vào giấy biên nhận và nhận số tiền từ tay ông P. Năm 2014 ông P đến nhà bảo vợ chồng ông bà ký vào đơn chuyển nhượng đất để ông P xây dựng nhà ở, vợ chồng ông bà cũng ký. Ông P gọi địa chính đến đo đạc nhưng không thông báo với vợ chồng ông bà nên mọi việc vợ chồng ông bà không biết. Đến khi nhận được giấy báo của Tòa án thì vợ chồng ông bà mới biết ông P đã làm đơn khởi kiện vợ chồng ông bà ra Tòa án đề nghị không yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn P và Chu Quang T - Vũ Thị Ph là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu; Yêu cầu bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm hợp đồng gây ra là Với những yêu cầu nêu trên của ông P, vợ chồng ông bà nhất trí tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên là vô hiệu. Với yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu vợ chồng ông bà xác định lỗi là của vợ chồng ông bà vì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận QSD đất đang gửi tại Ngân hàng Nông nghiệp chưa lấy về, sau khi lấy về lại vay đảo các món nợ khác, hiện tại Giấy chứng nhận QSD đất Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn thành phố Sông Công vẫn đang giữ chưa lấy về, ông bà cũng không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Ông bà nhất trí trả cho ông P số tiền thiệt hại là yêu cầu ông P phải xuất trình giấy tờ mua bán là bản gốc viết tay để xác định diện tích mua bán là 200m2 hay 210m2. Nếu ông P không nhất trí vợ chồng ông bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. * Kết quả thẩm định ngày 12/10/2020 thể hiện 269m2 đất tại thửa số 364, tờ bản đồ 109-I có địa chỉ xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, trong đó có 84m2 đất ONT và 185m2 đất CLN, số thửa mới là 364A. Phía Đông giáp đường đi là 13,9m Phía Bắc giáp bãi keo nhà bà Chu Thị Mai là 24,3m Phía Tây giáp bãi keo nhà ông Chu Quang Đức là 13,9m Phía Nam giáp đất nhà ông Chu Quang T là 24,3m Tài sản trên đất 01 nhà xây cấp 4 3 gian được xây dựng năm 2013; 01 công trình phụ bếp và nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng; 01 sân láng xi măng; 01 giếng khoan năm 2013; 01 hàng rào gạch silicát. * Kết quả định giá ngày 27/10/2020 Tổng giá trị tài sản 269m2 đất gồm 84m2 đất ONT và 185m2 đất CLN và toàn bộ tài sản trên đất là Chín mươi chín triệu sáu trăm ba mươi ba nghìn bốn trăm bẩy mươi đồng Tòa án đã cho các bên hòa giải nhưng do các bên không thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án nên vụ án được đưa ra xét xử ngày hôm nay. Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát - Về tố tụng Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án và nội dung giải quyết vụ án Thẩm P, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án và tại phiên tòa xét xử đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự, Viện kiểm sát không có ý kiến đề nghị, kiến nghị gì. Nguyên đơn, bị đơn chấp hành đúng pháp luật tố tụng. - Về nội dung vụ án, xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử xem xét giải quyết theo hướng Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn P đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa ông và ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph năm 2013 vô hiệu. - Buộc ông Nguyễn Văn P phải trả lại cho ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph 269m2 đất trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ đất tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. - Buộc ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph phải có trách nhiệm liên đới trả cho ông Nguyễn Văn P số tiền Tám mươi triệu đồng chẵn. - Ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph được quyền quản lý, sử dụng 269m2 đất trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ đất tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên và toàn bộ các công trình xây dựng trên đất gồm 01 nhà xây cấp 4 3 gian và công trình phụ bếp, nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng, 01 sân láng xi măng, 01 giếng khoan có lắp máy bơm, 01 hàng rào bằng gạch silicát bao xung quanh thửa đất. - Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá và án phí Buộc ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph phải chịu toàn bộ số tiền chi phí thẩm định, định giá theo quy định của pháp luật. Đương sự được quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN [1] Về thủ tục tố tụng Đơn khởi kiện vụ án dân sự của Ông Nguyễn Văn P sinh năm 1954 đối với ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền giữa nguyên đơn ông Nguyễn Văn P sinh năm 1954 đối với ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph được ký kết và thực hiện năm 2013 tại xã Bình Sơn, đây là quan hệ pháp luật “ Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” được quy định tại điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005, nên cần áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005 để giải quyết tranh chấp. Bị đơn là ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph hiện trú tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, vì vậy Tòa án nhân dân thành phố Sông Công thụ lý và giải quyết là phù hợp với điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Quá trình giải quyết ông T có đến Tòa án viết bản tự khai và tham gia tiếp cận chứng cứ và hòa giải nhưng không thành. Sau đó bị đơn ông Chu Quang T đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt không có lý do nên Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt ông T theo quy định tại Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. [2] Về yêu cầu khởi kiện Ông Nguyễn Văn P đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Sông Công tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph được ký tháng 3 năm 2013 là vô hiệu về hình thức và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Lý do ông P đề nghị tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông T, bà Ph là vô hiệu về hình thức là do Sau khi chuyển nhượng ông tiến hành xây dựng nhà để ở và báo địa chính xã Bình Sơn đến đo đạc xác định ranh giới- mốc giới, vẽ bản đồ và làm hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Lúc này ông mới biết giấy chứng nhận QSD đất của ông T, bà Ph hiện đang được giữ tại Ngân hàng Nông nghiệp & phát triển nông thôn Sông Công, do vậy không thể thực hiện được các bước tiếp theo. Năm 2016, ông T bà Ph rút được giấy CNQSD đất tại ngân hàng ra nhưng lại gây khó khăn, không tạo điều kiện cho ông hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng, nên đến nay ông không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa, yêu cầu được bồi thường thiệt hại số tiền đồng. Còn bà Ph, ông T cho rằng Ông bà không bán đất cho ông P, mà chỉ cho ông P đến ở nhờ trên khoảng 200m2 đất để làm nhà ở tạm. Ông T bà Ph thừa nhận có nhận của ông P số tiền có viết và ký giấy tờ biên nhận nhưng vì thời gian đã lâu nên không nhớ rõ nội dung và năm 2013 có ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng đất với ông P. Việc ông P đề nghị không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa hai bên là vô hiệu, ông bà hoàn toàn nhất trí, không đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng, nhưng chỉ đồng ý trả cho ông P số tiền bồi thường thiệt hại là Hội đồng xét xử nhận thấy Ông Chu Quang T sinh năm 1964 và vợ bà Vũ Thị Ph sinh năm 1960 là người có quyền sử dụng thửa đất số tại thửa số 364, tờ bản đồ 109-I diện tích 2743m2 địa chỉ tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AQ 118796 do UBND thị xã Sông Công nay là thành phố Sông Công cấp ngày 27/7/2009. Tháng 3 năm 2013, ông Chu Quang T và vợ bà Vũ Thị Ph đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho ông Nguyễn Văn P. Diện tích chuyển nhượng được các bên xác định trong hợp đồng là 269m2, trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I, giá tiền chuyển nhượng là Vợ chồng ông T, bà Ph đã nhận đủ tiền và bàn giao đất cho ông P. Ngay sau khi nhận chuyển nhượng, ông P đã xây dựng 01 nhà xây cấp 4 3 gian và công trình phụ bếp, nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng, 01 sân láng xi măng, 01 giếng khoan có lắp máy bơm. Đến năm 2016 ông P lại tiếp tục xây hàng rào bằng gạch silicát bao xung quanh thửa đất. Quá trình đến ở và xây dựng vợ chồng ông T, bà Ph đều biết và nhất trí. Điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Do vậy có thể khẳng định việc chuyển nhượng QSD đất giữa ông T, bà Ph và ông P là có thật, đã được các bên thừa nhận. Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. 2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật…” Xét về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph và ông Nguyễn Văn P Hợp đồng đã được làm theo đúng mẫu quy định, tuy nhiên trong hợp đồng không có ghi ngày tháng, chỉ có chữ ký của hai bên mà không có xác nhận của chính quyền địa phương là vi phạm quy định về hình thức tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005. Ngoài ra Ông T, bà Ph đã thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P, khi đất này đang được ông T, bà Ph thế chấp để vay vốn tại ngân hàng Nông nghiệp thành phố Sông Công. Ông T, bà Ph đã thực hiện việc chuyển nhượng đất khi chưa có sự đồng ý nhất trí của ngân hàng là vi phạm điều cấm của pháp luật. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph và ông Nguyễn Văn P vô hiệu cả về hình thức và nội dung. Điều 121. Giao dịch dân sự Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu. Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Điều 136. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu 1. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. 2. Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế. Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Xét về lỗi của các bên làm cho hợp đồng vô hiệu, thấy rằng Lỗi ở đây thuộc hoàn toàn về phía ông T và bà Ph, việc này được ông T, bà Ph thừa nhận. Khi Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Tại phiên tòa ông P vẫn giữ nguyên các yêu cầu khởi kiện, yêu cầu khởi kiện của ông P là có căn cứ cần chấp nhận. Mặt khác các bên đều nhất trí không tiếp tục thực hiện hợp đồng, đây là sự tự nguyện của các bên nên được hội đồng xét xử chấp nhận. Ông P có trách nhiệm trả lại cho ông T, bà Ph 269m2 trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. Ông T, bà Ph có trách nhiệm trả lại tiền tương đương với giá trị đất tại thời điểm hiện nay. Đối với tài sản là các công trình xây dựng trên đất gồm 01 nhà xây cấp 4 3 gian và công trình phụ bếp, nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng, 01 sân láng xi măng, 01 giếng khoan có lắp máy bơm, 01 hàng rào bằng gạch silicát bao xung quanh thửa đất do ông P xây dựng cần buộc ông T, bà Ph phải mua lại. Giá trị đất và tài sản trên đất được tính theo kết quả định giá ngày 27/10/2020 là Chín mươi chín triệu sáu trăm ba mươi ba nghìn bốn trăm bẩy mươi đồng. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết nguyên đơn ông Nguyễn Văn P chỉ yêu cầu buộc ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph liên đới bồi thường số tiền đồng, đây là sự tự định đoạt của đương sự nên được hội đồng xét xử chấp nhận. [3] Về chi phí thẩm định, định giá, đo đất Tổng số tiền chi phí thẩm định, định giá là Do yêu cầu khởi kiện của ông P được chấp nhận nên toàn bộ chi phí tố tụng cần buộc ông T, bà Ph phải liên đới chịu. Ông P đã nộp trước số tiền tạm ứng cho chi phí thẩm định, định giá nên ông T, bà Ph phải có trách nhiệm hoàn trả số tiền đồng cho ông P. [4] Án phí dân sự Ông P không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí đã nộp. Ông T, bà Ph phải liên đới nộp án phí dân sự vào ngân sách nhà nước là . [5] Về quyền kháng cáo Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo theo quy định tại khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 184; Điều 271; Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ Điều 121;Điều 122; Điều 124; Điều 127; Điều 128, Điều 134; Điều 136; Điều 137; Điều 697; Điều 698 của Bộ luật dân sự năm 2005; Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử [1]. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn P đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa ông Nguyễn Văn P và ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph năm 2013 vô hiệu. [2]. Buộc ông Nguyễn Văn P phải trả lại cho ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph 269m2 đất trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ đất tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. [3]. Buộc ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph phải có trách nhiệm liên đới trả cho ông Nguyễn Văn P số tiền Tám mươi triệu đồng chẵn. [4]. Ông Nguyễn Văn P được quyền nhận lại số tiền Tám mươi triệu đồng chẵn do ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph trả. [5]. Ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph được quyền quản lý, sử dụng 269m2 đất trong đó có 84m2 là đất ONT và 185m2 là đất CLN tại thửa 364A tờ bản đồ 109-I địa chỉ đất tại xóm Bá Vân 4, xã Bình Sơn, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên và toàn bộ các công trình xây dựng trên đất gồm 01 nhà xây cấp 4 3 gian và công trình phụ bếp, nhà tắm toàn bộ đều được xây bắng gạch silicát, mái lợp prôximăng, 01 sân láng xi măng, 01 giếng khoan có lắp máy bơm, 01 hàng rào bằng gạch silicát bao xung quanh thửa đất. [6]. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá Ông Chu Quang T và bà Vũ Thị Ph phải chịu toàn bộ số tiền chi phí thẩm định, định giá là Số tiền này do ông P đã nộp tạm ứng, nên ông T, bà Ph phải có trách nhiệm hoàn trả ông P đã nộp tạm ứng. Ông Nguyễn Văn P được nhận lại số tiền tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá do ông T, bà Ph liên đới trả. [7]. Về nghĩa vụ thi hành án Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, ông Nguyễn Văn P có đơn yêu cầu thi hành án. Nếu ông T, bà Ph không tự nguyện thi hành các khoản tiền phải trả nêu trên thì hàng tháng ông T, bà Ph còn phải chịu trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền và Lãi suất theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ Luật dân sự năm 2015. [8]. Về án phí Ông Chu Quang T, bà Vũ Thị Ph liên đới chịu án phí dân sự nộp ngân sách nhà nước. Hoàn trả ông Nguyễn Văn P tiền tạm ứng dân sự đã nộp, theo biên lai thu số 0008017 ngày 05/10/2020 tại cơ quan Thi hành án dân sự thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. Án xử công khai sơ thẩm, báo cho các đương sự có mặt biết có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./. Nguồn CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập - Tự do - Hạnh phúc-…………., ngày ….. tháng ….. năm……..HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTSố ……../HĐCăn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014;Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành;Căn cứ Nghị định số ……../2015/NĐ-CP ngày .... tháng …. năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;Các căn cứ pháp lý bên chúng tôi gồmI. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG- Tên doanh nghiệp ............................................................................. - Địa chỉ .............................................................................................. - Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh - Mã số doanh nghiệp ......................................................................... - Người đại diện theo pháp luật ………………………….. Chức vụ .. - Số điện thoại liên hệ ......................................................................... - Số tài khoản nếu có ……………………………. Tại ngân hàng ... - Mã số thuế ........................................................................................ II. BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG- Ông/Bà1............................................................................................. - Sinh ngày ………………………./……………………../.................... - Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số ………………………....Cấp ngày …../ ……./……… Tại - Quốc tịch đối với người nước ngoài ................................................ - Địa chỉ liên hệ ................................................................................... - Số điện thoại .................................................................................... - Email ................................................................................................ Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là cá nhân thì chỉ ghi thông tin về cá nhân. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là nhiều người thì ghi thông tin cụ thể của từng cá nhân nhận chuyển nhượng. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là vợ và chồng hoặc Quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng theo quy định pháp luật thì ghi thông tin của cả vợ và chồng. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì ghi thông tin của tổ chức.Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhươngk quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đâyĐiều 1. Thông tin về thửa đất chuyển nhượng1. Quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo .. ............................................................................................................. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ....2. Đặc điểm cụ thể của thửa đất như sau- Thửa đất số ...................................................................................... - Tờ bản đồ số .................................................................................... - Địa chỉ thửa đất ................................................................................ - Diện tích ……………./………m2 Bằng chữ .................................. - Hình thức sử dụng+ Sử dụng riêng ………………. m2+ Sử dụng chung ……………... m2- Mục đích sử dụng ............................................................................. - Thời hạn sử dụng .............................................................................. - Nguồn gốc sử dụng ........................................................................... Những hạn chế về quyền sử dụng đất nếu có .................................... 3. Các chỉ tiêu về xây dựng của thửa đất như sau- Mật độ xây dựng .............................................................................. - Số tầng cao của công trình xây dựng ................................................ - Chiều cao tối đa của công trình xây dựng ......................................... - Các chỉ tiêu khác theo quy hoạch được duyệt.................................... 4. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đấta Đất đã có hạ tầng kỹ thuật nếu là đất trong dự án đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng;b Đặc điểm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất …………….nếu có.Điều 2. Giá chuyển nhượngGiá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là …………..đồng bằng chữ ........................................ đồng Việt Nam.Có thể ghi chi tiết bao gồm- Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................ - Giá trị chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật ............................................ - Giá trị bán/chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất ................................................................................... - Tiền thuế VAT ................................................................................... Điều 3. Phương thức thanh toán1. Phương thức thanh toán .................................................................. 2. Các thỏa thuận khác ....................................................................... Điều 4. Thời hạn thanh toánThanh toán 1 lần hoặc nhiều lần do các bên thỏa 5. Bàn giao đất và đăng ký quyền sử dụng đất1. Bàn giao quyền sử dụng đấta Việc bàn giao quyền sử dụng đất được các bên lập thành biên bản;b Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất kèm theo quyền sử dụng đất- Bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;- Bản sao các giấy tờ pháp lý về đất đai ............................................. - Các giấy tờ khác theo thỏa thuận ..................................................... c Bàn giao trên thực địa ..................................................................... Đối với trường hợp chuyển nhượng dất trong dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp và các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng đất có hạ tầng Bên chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các điểm đấu nối hạ tầng kỹ thuật về cấp điện, cấp và thoát nước……..2. Đăng ký quyền sử dụng đấta Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục theo quy định pháp luật để đăng ký quyền sử dụng đất cho Bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật nếu là chuyển nhượng đất trong dự án;b Trong thời hạn ………. ngày kể từ ngày hợp đồng này được ký kết, Bên chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;c Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm phối hợp với Bên chuyển nhượng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;3. Thời điểm bàn giao đất trên thực địa ............................................... 4. Các thỏa thuận khác ....................................................................... Các bên có thể thỏa thuận để Bên nhận chuyển nhượng tự thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, trong trường hợp này, Bên chuyển nhượng phải bàn giao cho Bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.Điều 6. Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí1. Về thuế do Bên ………………………….. nộp2. Về phí do Bên …………………………….. nộp3. Các thỏa thuận khác ....................................................................... Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của các bênI. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng1. Quyền của bên chuyển nhượng theo Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sảna Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng;b Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;c Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra;d Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;đ Các quyền khác .............................................................................. 2. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sảna Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;b Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;c Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận;d Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;đ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;e Các nghĩa vụ khác ........................................................................... II. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng1. Quyền của bên nhận chuyển nhượng theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sảna Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng;b Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;c Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;d Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra;đ Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng;e Các quyền khác ............................................................................... 2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng theo Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sảna Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;b Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng;c Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;d Xây dựng nhà, công trình xây dựng tuân thủ đúng các quy định pháp luật và quy hoạch được duyệt;đ Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;e Các nghĩa vụ khác ............................................................................ Điều 8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng1. Bên chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau 2. Bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm khi vi phạm các quy định sau Điều 9. Phạt vi phạm hợp đồng1. Phạt bên chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng theo Khoản 1 Điều 8 của hợp đồng này như sau ........................................................................................ 2. Phạt bên nhận chuyển nhượng khi vi phạm hợp đồng theo Khoản 2 Điều 8 của hợp đồng này như sau ............................................................................... Điều 10. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng1. Hợp đồng này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau- ........................................................................................................... - ........................................................................................................... 2. Các trường hợp hủy bỏ hợp đồng- ........................................................................................................... - ........................................................................................................... 3. Xử lý khi chấm dứt và hủy bỏ Hợp 11. Giải quyết tranh chấpTrong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì thống nhất chọn Tòa án hoặc trọng tài giải quyết theo quy định của pháp 12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ………… hoặc có hiệu lực kể từ ngày được công chứng chứng nhận hoặc được UBND chứng thực đối với trường hợp pháp luật quy định phải công chứng hoặc chứng thực.2. Hợp đồng này được lâp thành ….. bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ ….. bản, .... bản lưu tại cơ quan thuế,.... và …… bản lưu tại cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà và công trình./. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ người ký và đóng dấu BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG Ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức thì đóng dấu và ghi chức vụ người ký Chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu